Придомовая территория решения вс рф. О придомовой территории многоквартирных домов

Возводить постройки рядом с многоквартирными домами можно только на сформированных участках, поставленных на кадастровый учет

Фото: ТАСС/ Алексей Филиппов

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда (ВС) дала разъяснения, которые касаются участков земли рядом с многоквартирными домами (МКД), информирует «Российская газета» . Основанием для рассмотрения данного вопроса ВС стал судебный спор двух соседей, проживающих в одноэтажном четырехквартирном доме. Пример судебного спора может быть прецедентным для широкого круга собственников жилья, уточняет издание.

В рассмотренном ВС случае собственники разных квартир в одном доме подали друг на друга иски в суды первой инстанции, которые касались использования участниками спора придомовой территории. Один из соседей аргументировал свою позицию тем, что его оппонент занял постройками (металлический гараж, часть деревянного забора и пр.) участок, который истец в свое время получил от местной администрации в собственность под ИЖС. Ответчик (собственник другой квартиры в доме) в свою очередь написал встречный иск, который, в числе прочего, содержал требование к местной администрации отменить старое решение в пользу соседа о выделении ему земли, описывает издание историю судебной тяжбы.

Районный суд, рассмотрев оба иска, в первом отказал, а второй удовлетворил, обосновав свое решение тем, что сосед, который имеет на участке гараж, пользуется им уже почти 30 лет. То есть порядок пользования участком между соседями давно сложился, и предоставление местной администрацией одному из соседей куска территории при доме в собственность произошло вопреки этому порядку. А это противоречит 209-й статье Гражданского кодекса РФ, пишет «РГ» со ссылкой на материалы дела.

Однако апелляция решение районного суда отменила и в своем решении заявила, что все четыре квартиры в этом доме — изолированные части жилого дома, таким образом нет оснований считать, что предоставленный соседу участок нарушает права соседки как собственницы части дома.

С таким выводом апелляции не согласился Верховный суд и дал свое разъяснение, пишет «РГ». По закону «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (№ 189 от 29 декабря 2004 года) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором стоит МКД и входящие в его состав объекты недвижимости, являются общей долевой собственностью владельцев помещений в доме.

По 37-й статье Земельного кодекса, действовавшего на момент возникновения спора, если право собственности на строение переходит к нескольким собственникам, то порядок пользования участком определяется с учетом доли в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования участком.

Также коллегия ВС напомнила о решениях совместного пленума Верховного и Арбитражного судов по вопросам защиты прав собственности, который состоялся четыре года назад, пишет издание. В частности, в них сказано: если участок не сформирован и в отношении его не проведен кадастровый учет, то земля под домом находится в собственности публично-правового образования. Но по смыслу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» собственник жилья в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в которой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома.

Что касается конкретного спора, на основании которого ВС дал свои разъяснения, то, как было установлено предыдущими судами, дом, где между соседями возникла судебная тяжба, — многоквартирный и участок под ним был отведен под его строительство еще в 1957 году. Информация о выделении участка под ИЖС одному из собственников помещений в доме есть в инвентарном деле. Однако в материалах дела нет доказательств, что участок под домом сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет. Этого не учла апелляция, поэтому и вынесла незаконное решении, пишет «РГ».

Владимир Миронов

Рядом с любым многоквартирным домом находится определенная территория, которая находится в общей собственности всех жильцов, которые могут пользоваться ей по своему усмотрению в соответствии с коллективным решением.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Что это такое?

Придомовая территория многоквартирного дома – земельный участок, примыкающий к зданию, с четко обозначенными границами.

Он должен быть озеленен и благоустроен, а также обеспечивать жильцам возможность реализации права на существование в благоприятной среде. Также придомовая территория должна быть зарегистрирована надлежащим образом в органах госрегистрации недвижимости.

Что входит?

Согласно действующим нормам законодательства многоквартирных домов имеют в своем распоряжении некую коллективную собственность.

• подъезды;
• чердачные и подвальные помещения;
• земельный участок, который находится в непосредственной близости с домом и закреплен за этим зданием решением городского муниципалитета.

Чтобы выяснить, что считается придомовой территорией, необходимо обратиться к нормам .

В ней прописано, что в данную категорию входят:

• пешеходные дорожки, тротуары и мостовые;
• области озеленения;
• гаражи и паркинги;
• аварийные и сквозные проезды;
• спортивные площадки;
• игровые комплексы для детей;
• распределительные, трансформаторные и тепловые будки и пункты.

Все эти зоны необходимы для обеспечения комфортной жизни собственников недвижимости и располагаются в границах территории, относящейся к зданию.

Законодательство четко определяет правила эксплуатации данных земельных участков и объектов, на них расположенных.

Закон

Ключевыми нормативными актами, регламентирующими вопросы, связанные с придомовой территорией, являются:

• Жилищный Кодекс, устанавливающий, какие объекты относятся к придомовым участкам.
• СНиП, устанавливающий нормативы, касающиеся расположения объектов на данном участке.
• Гражданский и Земельный кодексы, положения которых регламентируют нюансы прав собственности на недвижимое имущество.
• КоАП, в 7-й статье которого прописана ответственность, предусмотренная за нарушения обязательств по поддержанию придомового участка в надлежащем состоянии.

Кому принадлежит?

Придомовую территорию многоквартирного дома 2019 закон относит к общей собственности лиц, владеющих в данном здании квартирами.

Так, в 16-й статье ФЗ по ЖК №189 указано, что территория, окружающая возведенный на участке многоквартирный дом, вместе со всеми объектами и конструкциями на ней расположенным, считается коллективным долевым имуществом собственников жилья, прошедшего приватизацию.

Если подобная благоустроенная зона не была создана до введения в действие ЖК, то у всех граждан, являющихся собственниками жилья в данном доме, есть право обратиться с заявлением, содержащем просьбу о выделении такой территории, к органам общегосударственной или региональной власти.

Оформление в коллективное имущество

Для полноценного использования придомовой территории жильцами дома необходимо, чтобы она имела четко обозначенные границы и была надлежащим образом оформлена.

Делается это в несколько последовательных этапов:

• Первый из которых предусматривает коллективное собрание с проведением совещания, назначением доверенного лица и принятием по итогам встречи специального.
• На втором этапе доверенное лицо отправляется в орган госадминистрации или управление регионального надзора с заявлением о создании придомовой территории. После проведения землеустроительных процедур уполномоченным органом утверждается проект границ участка.
• Третий этап предусматривает непосредственную разметку территории. Этим занимается департамент администрации либо аппарат регионального управления, в зоне ответственности которого располагается многоэтажка. Территориальным департаментом земельных ресурсов осуществляется разработка заключения о бесплатном выделении участка в коллективную долевую собственность.

С того момента, как запись о прилегающей к дому земельной территории внесена в государственный кадастр, этот земельный участок вместе со всеми объектами, входящими в структуру данного здания, переходят в коллективную долевую собственность собственников жилья.

Придомовая территория многоквартирного дома

Придание придомовому участку земли особого статуса необходимо для реализации следующих функций:

• формирования территориальной структуры, то есть разделение на функциональные зоны, благодаря которому жильцы дома могут реализовать свои потребности, гарантированные законодательством;
• контроля со стороны владельцев жилья того, чтобы земля эксплуатировалась согласно ее целевому назначению;
• реализации , относительно совместного содержания придомового участка в надлежащем состоянии.

Ответственность за содержание придомовой территории в надлежащем состоянии полностью лежит на собственниках недвижимости, которые должны контролировать следующие моменты:

• уборка участка, в том числе от снега;
• обустройство участков для отдыха и игр детей;
• сооружение ограждений с обязательным учетом интересов жителей близлежащих зданий;
• обустройство площадок для сбора и последующего вывоза мусора;
• обустройство мест парковки;
• посадка растительности и последующий уход за ней;
• возведение необходимых для комфортной жизни строений и их плановый ремонт.

Благоустройство

В соответствии с нормами законодательства расходы, связанные с озеленением придомового участка, ложатся на плечи жильцов этого дома. Часто люди занимаются этим добровольно, не тратя дополнительные средства на оплату труда наемных рабочих.

За муниципальный счет производится исключительно санитарная очистка территории и спил находящихся в аварийном состоянии деревьев.

Уборка

В правилах и нормах эксплуатации жилищного фонда четко прописано, кто должен убирать придомовую территорию.

В частности, уборка площадки и проезда между многоэтажными зданиями находится в сфере ответственности , тогда как очисткой дороги в квартале должно заниматься специализированное предприятие.

Правила парковки

При организации парковочной зоны возле многоэтажного дома необходимо обязательное соблюдение всех требований безопасности и санитарных норм. В частности, она должна располагаться на расстоянии по крайней мере 10 метров от стен дома.

Доступ посторонних автомобилей на придомовую территорию может быть ограничен по решению общего собрания жильцов.

Однако это не может касаться транспорта аварийных и экстренных служб, которые должны иметь свободный доступ к территории, когда в этом возникает необходимость.

Установка шлагбаума

Закон допускает возможность установки шлагбаума при въезде на придомовую территорию при соблюдении таких условий:

• сохраняется беспрепятственный доступ на территорию для служащих пожарной охраны и работников скорой помощи, а также работников предприятий, осуществляющих обслуживание инженерных коммуникаций;
• не создаются неудобства жителям соседних домов;
• регулировка въезда/выезда осуществляется постоянно, независимо от времени суток.

Перед установкой шлагбаума в обязательном случае должно быть получено соответствующее разрешение от государственного архитектурно-строительного надзора. В противном случае его сооружение будет признано незаконным и конструкция будет снесена.

Сколько метров?

Размер участка, примыкающего к многоквартирному дому, определяется в индивидуальном порядке с учетом норм, прописанных в законодательных актах, регулирующих градостроительную, земельную и жилищную сферы.

Ширина участка в среднем варьируется в пределах 3-6 метров в зависимости от ряда факторов:

• наличия окружающих здание дорог, находящихся в общем пользовании;
• этажности дома;
• плотности застройки в квартале.

Расчет площади придомового участка традиционно производится путем нахождения произведения общей площади зданий и удельного показателя участка земли на квадратный метр жилплощади. В конкретных случаях при расчете могут быть использованы дополнительные показатели.

Как узнать границы?

Зона около многоэтажного дома находится в общей собственности всех владельцев квартир. Они имеют право распоряжаться этой территорией по своему усмотрению, облагораживать его, озеленять, возводить различные конструкции, не нарушая при этом установленные на законодательном уровне нормативы.

Узнать, каков размер участка и где точно проходят его границы, можно в кадастровом плане конкретного объекта. Запросить этот документ можно в управляющей компании, занимающейся обслуживанием здания.

Межевание

Прилегающая к дому территория вместе со всеми расположенными на ней объектами находится в общей собственности жильцов дома. На практике же всем этим часто пользуются посторонние граждане.

Если такое положение вещей не устраивает собственников, им следует позаботиться о межевании данной территории. Заказать такую процедуру можно в кадастровой или управляющей компании.

Для начала требуется проведение собрания жильцов с принятием соответствующего решения и подготовкой протокола по его итогам.

На основании данного документа заключается с управляющей компанией, сотрудники которой выполняют процедуру межевания.

В правоустанавливающей документации отражаются все основные параметры и характеристики участка, на основе которых управляющей компанией производится расчет расходов на территории в чистоте и прочие коммунальные расходы. Если документальное оформление территории не было осуществлено, то все издержки, связанные с ее содержанием, несет муниципалитет.

Установка ограждений

Перед возведением и использованием любого рода ограждений всей действия должны быть в обязательном порядке согласованы с администрацией.

Порядок установки заборов следующий:

• проведение собрания жильцов с принятием решения относительно необходимости сооружения забора;
• написание заявления в местную администрацию с просьбой о выдаче разрешения на сооружение ограждения строго определенных габаритов, план будущего объекта представляется в ответственные госорганы и согласовывается с ними;
• получение разрешения, которое обычно выдается без проблем при отсутствии выявленных нарушений.

Ответственность за самовольное увеличение площади

Дому три года.В прошлом году Конституционный суд России вынес решение (Постановление КС РФ от 28.05.2010 года № 12-П), признав противоречащим Конституции пункт закона, который требует непременно проводить общедомовое собрание, чтобы принять решение об оформлении участка и назначить уполномоченное лицо для проведения дальнейших процедур. То есть заявление о формировании придомовой территории многоэтажки может подать любой из собственников квартир в доме. Т.е. любой собственник жилья может подать заявление об оформлении придомовой территории в администрацию города (не требуется коллективного заявление от всех собственников жилья) ? еще вопрос. Придомовая территория многоквартирного дома не в собственности, в плотную к дому строится магазин,часть собственников против, можно ли согластно,постановления пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ от 29.04.2010 г. № 10/22. Пункта 67 данного постановления, обратиться в суд для 1.Прекащения процедуры строительства магазина? 2. Приватизации придомовой территории?

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома

66. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

67. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.

В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

Высокая стоимость землив крупных городах, конкуренция интересов различныхсоциальны групп, связанных с земельных ресурсовостро ставитвопрос о правовом статусе придомовыхтерриторий. Чья это земля -собственников квартир, города, района, Российской Федерации или же и вовсе Государя Императора?

Заглянем в статью 36 Жилищного Кодекса (ЖК РФ).Она определяет4составные части принадлежащей с обственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме. Среди этих составных частей - «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности». Давайте обратим внимание на то, что этот земельный участок - такая женеотъемлемаячасть общедомовой общей долевой собственности, как крыши, лестницы или несущие конструкции.

Согласно ст.16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодек-са», если земельный участок сформирован и поставлен на государс-твенный кадастровый учет до введения Жилищного кодекса, то есть до 1 марта 2005 года, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственни-ков помещений в многоквартирном доме.

Статьей 23 ФЗ «О регистрации прав на недвижи-мое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация права собственности на квартиру (комнату) является одновременно государственной регистрацией права на общее иму-щество в многоквартирном доме, куда входит земельный участок.

Между возникновением права на земельный участок и правом на помещение существуют важные различия. Второе возникаетв результате государственной регистрации. Второе возникает в силу закона.

С 1977 года был введен государственный земельный кадастр (постановление Совета Ми-нистров РСФСР от 10 августа 1977 г. № 417).

Постановлением Правительства РФ от 25 авгус-та 1992 г. № 622 было отменено постановление Совета Министров РСФСР № 417, было предписано органам исполнительной власти, в том числе го-родов Москвы и Санкт-Петербурга, в 1992-1995 г.г. обеспечить проведение работ по инвентаризации земель, а также было утверждено новое «Положе-ние о порядке ведения государственного земель-ного кадастра», в соответствии с которым сведения о правовом положении земель отражались в госу-дарственной кадастровой книге земель.

Земельные участки, на кото-рых стоят наши дома, и ранее учтенные в БТИ также проходили кадастровый учет в поземельных книгах, о существовании которых мало кто знает.

В связи с обращениями граждан по вопросу предоставления сведе-ний о ранее учтенных земельных участках Минис-терством экономического развития и торговли Рос-сийской Федерации и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости было подготов-лено письмо от 13 сентября 2007 г. за № ВС/1345, которым было разъяснено, что ранее учтенными земельными участками считаются все фактичес-ки занимаемые земельные участки, учтенные в установленном порядке до вступления в силу Фе-дерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О го-сударственном земельном кадастре», по которым вне зависимости от места хранения документов имеются:

· записи в инвентаризационных описях (в час-ти земельных участков, для которых не открыты со-ответствующие подразделы ГРЗ КР);

· оформленные в установленном порядке правоудостоверяющие документы (Госакты, Свиде-тельства, договоры аренды и т.п.);

· соответствующее решение о предоставле-нии земельного участка;

· записи в поземельных книгах, журналах уче-та кадастровых номеров, списках плательщиков земельного налога и арендной платы;

· сведения в материалах инвентаризации зе-мель, в том числе в материалах инвентаризации зе-мель, утвержденных в соответствии с Временным руководством по инвентаризации земель населенных пунктов, утвержденным Госкомземом России 17.05.1993 г.;

· сведения в проектах межевания территории, утвержденных в порядке, предусмотренном «Поло-жением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений», утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 февраля 1996 г. № 105;

· записи в книгах выдачи «Свидетельств о праве собственности на землю», ведение которых осуществлялось в соответствии с «Порядком вы-дачи и регистрации свидетельств о праве собс-твенности на землю», утвержденным Роскомземом 20.05.1992 г.

Федеральная служба земельного кадаст-ра России издала приказ от 15.06.01 г. за № П\119 «Об утверждении документов земельного кадастра», которым утвердило «Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района, раздел «Земельные участки». Раздел «Зе-мельные участки» предназначен для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, в том числе внесения сведений о ранее учтенных земельных участках. При этом сведения о ранее учтенных земельных участках вносились на основании и в соответствии с документами, офор-мленными согласно Указаниям Росземкадастра от 10.04.2001 г. о проведении инвентаризации сведе-ний о ранее учтенных земельных участках, т.е. на основании и в соответствии с инвентаризационной описью. Никакого проекта межевания не требует-ся, т.к. земельные участки были предоставлены для строительства и дальнейшей эксплуатации наших домов уже в установленных границах, которые не подлежали пересмотру.

С огласно ст.22 ФЗ «О земельном кадастре» све-дения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке, в том числе о земельном участке, государственный кадастро-вый учет которого был проведен в установленном порядке до вступления в силу настоящего Феде-рального закона, предоставляются в виде выпи-сок по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно в срок не более чем через де-сять рабочих дней со дня поступления соответс-твующего заявления о предоставлении указанных сведений. Выписки, содержащие сведения об оп-ределенном земельном участке, подготавливают-ся в форме кадастрового плана такого земельно-го участка. Таким образом, поскольку земельные участки, на которых стоят наши дома, имеют ус-тановленные границы, прошли кадастровый учет уже давно (являются ранее учтенными земельны-ми участками), то в силу ст.16 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса», ст.36 Жилищного кодекса РФ земельные участки принадлежат на праве собственности собственникам помещений дома. Земельный участок с элементами благоус-тройства и озеленения был включен в состав еди-ного комплекса общего имущества (кондоминиум) еще ФЗ «О товариществах собственников жилья», принятым 15.06.1996 г. Этим Законом было опре-делено, что общее имущество, включая земель-ный участок, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на помещения дома. Вопре-ки мнению городских властей и некоторых неком-петентных судей о том, что мы можем получить в собственность земельный участок только в случае создания ТСЖ, создавать ТСЖ необязательно, право собственности на общее имущество возни-кало независимо от членства в ТСЖ. По этому по-воду Конституционный суд вынес Постановление от 3 апреля 1998 г. № 10-П, в котором указал, что «товарищество как один из возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем явля-ются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Фе-дерации, возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе». ФЗ «О ТСЖ» было определено, что собственники помещений в доме, а не ТСЖ, имеют право на земельный участок в нормативных размерах. Статья 10 ФЗ «О товариществах собс-твенников жилья» устанавливала, что границы зе-мельного участка в кондоминиуме определялись действующим землеотводом. В соответствии с пунктом 2 «Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондо-миниумах», утвержденным постановлением Пра-вительства от 26.09.97г. № 1223, границы дейс-твующих землеотводов не подлежали пересмотру. Понятие «многоквартирный дом», используемое в Жилищном кодексе РФ, является синонимом по-нятия «кондоминиум». Таким образом, законода-тельство не предусматривало пересмотра границ земельного участка (перемежевания), т.е. то, что сейчас нам предлагают сделать органы исполни-тельной власти: перемежевать участок, установив его границы «по обрезу фундамента» или на метр от него. Нормативный размер земельного учас-тка определяется в соответствии с СП 30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», утвержденных приказом Министерства РФ по зе-мельной политике, строительству и жилищно-ком-мунальному хозяйству от 26.08.98г. № 59. ФЗ «О товариществах собственников жилья» было пре-дусмотрено, что органы власти могут распоря-жаться только сверхнормативной землей. Поэтому уплотнительная застройка на придомовых терри-ториях в границах действующих землеотводов на нормативной земле незаконна, т.к. она нарушает права собственности собственников помещений многоквартирного дома; фактически городская власть распоряжается чужой собственностью. В соответствии с Жилищным кодексом право на об-щее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, возникает на момент госу-дарственной регистрации этого права, а в силу закона, - независимо от наличия регистрации права. По желанию собственника помещения пра-во общей долевой собственности может быть за-регистрировано. Для этого следует обратиться в Федеральное агентство кадастра объектов не-движимости и получить кадастровый план ранее учтенного земельного участка. При этом следует запрашивать кадастровый план для регистрации ранее возникших прав, т.к. в зависимости от назначения сведений заполняются различные формы кадаст-ровых планов.

В соответствие с ч. 3 ст. 11.3 Земельного Кодекса РФ и сключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домам.

(С использованием материалов конференции«Земля многоквартирного дома»)

О таком понятии, как «придомовая территория» слышали многие. Но что это такое, где именно находится и для чего нужно, мало кто понимает. Вместе с тем у жильцов домов часто возникают вопросы об использовании этой территории и несении расходов по ее содержанию. Придомовая территория – это не только кусок земли, но и часть общей собственности, нюансы управления которой должен знать каждый.

Что такое придомовая территория и как она определяется? Фото № 1

Абстрактное понятие о придомовой территории имеют многие. Говоря простым языком, это земля, находящаяся возле дома. Четкого определения данного понятия в законодательстве не содержится. А правовое регулирование прилегающих к домам территорий осуществляется нормами различных актов.

По гражданскому законодательству отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей. Она нужна не только для возведения на ней различных зданий и строений, но и для их эксплуатации.

Жилищным Кодексом РФ устанавливается право всех жильцов дома, в том числе и на участок земли, на котором он располагается.

Помимо самой земли законодатель относит к общему жильцов:

• зеленые насаждения;
• объекты благоустройства;
• иные объекты, необходимые для эксплуатации (обслуживания) дома.

Следовательно, согласно закону придомовой территорией является участок земли под самими домом и около него. Это означает, что регулирование его использования осуществляется также законодательством о земле. В совместное имущество жильцов многоэтажки входят также расположенные на этом участке площадки для детских игр, стоянки, трансформаторные будки, зеленые насаждения, гаражи и другие объекты, нужные для обслуживания дома, облагораживания его двора.

Отдельные вопросы, касающиеся границ и размеров таких территорий, решаются с применением норм Градостроительного кодекса.

Как определяется размер придомовых территорий?

Для чего нужна придомовая территория? Фото № 2

Придомовые территории, как и любые другие земельные участки, должны иметь определенные границы. Единого размера для таких территорий законом не устанавливается. Все дома имеют разные размеры, расположение, условия застройки, поэтому площадь земельного участка определяется индивидуально. Для ее вычисления используется такие показатели, как:

• площадь всех жилых помещений дома;
• доля земли на квадратный метр жилья;
• возраст, количество этажей дома.

Кроме того, в расчет берутся и условия застройки района, расположение дома относительно других домов и объектов на основании градостроительных норм. Если придомовая земля была в установленном оформлена, то сведения о ней включены в Единый кадастр. И точные характеристики участка, в том числе его размер и границы, отражены в кадастровых паспортах. Для частных домовладений размеры (границы) придомовой земли определяются условиями договоров, иной документации о правах на пользование землей.

Однако далеко не все придомовые участки прошли оформление и поставлены на учет. Без прохождения данной процедуры установить границы территории, решать вопросы ее использования будет невозможно.

Кто должен содержать придомовые земли?

Кто несет расходы по содержанию и благоустройству придомовой территории? Фото № 3

Ответ на этот вопрос будет зависеть от того, прошел ли участок процедуру оформления и кадастрового учета. Если да, то он становится всех квартирантов дома. А у любого собственника, помимо прав владеть и пользоваться имуществом, имеется и обязанность его содержать. Статьей 158 ЖК РФ устанавливается обязательство для жильцов участвовать в расходах на содержание общего имущества, в том числе, землю. Каждый должен нести эти расходы пропорционально своей доле, то есть площади квартиры.

Непосредственно мероприятия по уходу за придомовой землей осуществляют сами жильцы, ТСЖ либо выбранная ими управляющая организация. В их задачу входит поддержание ее чистоты, уборка мусора, озеленение, благоустройство. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 устанавливаются по содержанию придомового участка и остального общего имущества.

Состояние придомового участка земли не должно нарушать требования санитарных, градостроительных и иных законодательных норм.

Если же участок жильцами не сформирован, то фактически он будет находиться во владении муниципалитета. Тогда и участвовать в содержании участка нужно будет ему.

Распоряжение придомовой землей

Если земельный придомовой участок прошел все необходимые , то он становится общей собственностью всех жильцов (собственников) дома. Согласно нормам гражданского и жилищного законодательства, они наделены правом использования, владения и распоряжения своим имуществом. Поскольку собственность является общей, то и принимать решения по вопросам распоряжения ею нужно совместно.

На общем собрании они могут договориться о строительстве на участке детских или спортивных площадок, стоянок, установке скамеек, посадке растений, размещении рекламы, иных объектов. Они также вправе заключать с другими лицами об использовании данной территории на платной основе. Распоряжаться своей землей жильцы должны разумно в соответствии с требованиями закона. Следует иметь в виду, что они не вправе ограничивать движение иных лиц по придомовому участку.

Кроме того, следует обеспечивать возможность проезда специальных служб.

Нюансы

Какие нюансы могут возникнуть при установлении размеров придомовой территории и при определении расходов на ее содержание? Фото № 4

Для эксплуатации любых зданий необходима прилегающая территория. Определение ее границ и ответственных за содержание лиц для частных домов не составляет труда. С придомовыми территориями многоэтажек сделать это не так просто. Если участки земли прошли процедуру оформления и учтены в кадастре еще до начала действия нового Жилищного кодекса, то они автоматически совершенно бесплатно переходят во владение всех собственников жилых помещений дома.

Если участок не сформирован, то жильцы могут сообща принять решение о необходимости его выделения в общую собственность. Затем они могут обратиться в муниципалитет или иной уполномоченный орган для решения вопроса о формировании и выделении придомового участка. Важно понимать, что с момента перехода к ним прав на , они принимают и обязанности по его содержанию.

Выводы

Жильцы многоквартирных домов зачастую не задумываются о вопросах принадлежности и содержания придомовых участков земли. Однако, если под окнами устраивают свалку или стоянку, это становится актуальным. Собственникам многоэтажек следует знать о статусе территории возле их дома, правах на нее, правилах ее содержания.

Подробнее о том, кому принадлежит придомовая территория, вы можете узнать, посмотрев видео: