Понятие преимущественного права покупки. Процедура реализации преимущественного права покупки. Последствия реализации. Последствия отказа от реализации. Последствия нарушения преимущественного права покупки. Распространение правил о преимущественном праве покупки на другие возмездные сделки по отчуждению доли. Ограничение преимущественного права покупки.
1. Сособственник может продать свою долю другим сособственникам или посторонним лицам (не являющимся сособственниками). В случае если доля продается посторонним лицам, остальные сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Преимущественное право покупки доли - это право сособственника, неразрывно связанное с его личностью (уступка преимущественного права покупки не допускается).
2. Процедура реализации права преимущественной покупки:
Первое. Обязанности продавца доли. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Второе. Право сособственников. Сособственники могут выразить желание приобрести долю на тех же условиях, что и постороннее лицо.
Третье. Сроки для реализации преимущественного права покупки:
В течение 10 дней со дня получения извещения продавца, если отчуждается доля в праве на движимое имущество;
В течение 1 месяца со дня получения извещения продавца, если отчуждается доля в праве на недвижимость.
3. Последствия реализации преимущественного права покупки - продавец отчуждает свою долю сособственнику, выразившему согласие на приобретение доли. Если согласие выразили несколько сособственников, продавец отчуждает свою долю по частям пропорционально долям, которые имеются у сособственников.
4. Последствия отказа от реализации преимущественного права покупки. Отказом от реализации преимущественного права покупки являются:
а) активные действия - сообщение продавцу доли об отказе от приобретения доли в сроки, установленные для реализации преимущественного права;
б) пассивные действия - несообщение продавцу доли о своем намерении приобрести долю.
Только в случае отказа от реализации преимущественного права покупки продавец доли вправе продать свою долю постороннему лицу на условиях, которые были сообщены остальным сособственникам.
5. Последствия нарушения преимущественного права покупки. Нарушениями преимущественного права со стороны продавца доли являются:
а) продажа доли постороннему лицу без уведомления кого-либо из сособственников;
б) продажа доли постороннему лицу на условиях иных, чем были изложены в извещении сособственников.
Единственным способом защиты нарушенного преимущественного права является предъявление сособственником в суд иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя доли (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Сам договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным по мотиву нарушения преимущественного права покупки.
Сделка (с нарушением преимущественного права) является незаконной по субъектному составу и, следовательно, в этой части должна признаваться недействительной. Но поскольку в остальном сделка законна, нет необходимости расторгать ее. Целесообразно заменить субъекта на стороне покупателя.
(В.Ф. Яковлев, 1965 г.)
Перевод прав и обязанностей покупателя на истца осуществляется и в том случае, если доля считается уже перешедшей к покупателю. Так, если переход доли в праве собственности на жилое помещение уже прошел государственную регистрацию, при удовлетворении иска суд указывает в своем решении о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и о замене покупателя истцом в записи о праве долевой собственности в ЕГРП.
Судебная практика
Пп. 4 п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.
Срок, в течение которого можно требовать перевода прав и обязанностей покупателя доли - три месяца со дня, когда истец узнал о нарушении своего права (то есть данный срок является сроком исковой давности).
Судебная практика
Пп. "в" п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.
Арбитражные суды считают, что рассматриваемый срок является пресекательным, то есть исчисляется со дня перехода доли к покупателю и восстановлению не подлежит (см. п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8), но, с точки зрения существующей практики (в том числе и практики арбитражных судов) более правильной представляется позиция Верховного Суда.
6. Распространение правил о преимущественном праве покупки на другие возмездные сделки по отчуждению доли. У сособственников существует преимущественное право на приобретение доли, отчуждаемой посторонним лицам не только по договору купли-продажи, но и по другим возмездным сделкам (мена, отступное и др.).
Судебная практика
Пункт 7 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102).
Однако необходимо помнить, что в этих случаях сособственники, реализующие свое преимущественное право, должны предоставить отчуждателю доли то же имущество, что и посторонний приобретатель. Если это невозможно (например, когда предоставление заключается в передаче уникальной вещи), преимущественное право других сособственников не может быть реализовано.
7. Ограничение преимущественного права покупки. Установлены два случая такого ограничения:
Первый. Судебная практика указывает, что преимущественное право покупки не применяется при отчуждении доли по договору пожизненного содержания с иждивением, поскольку в этом договоре личность приобретателя доли имеет для отчуждателя существенное значение.
Судебная практика
Пп. "б" п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.
Второй. В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ преимущественное право не действует в случае продажи доли с публичных торгов, поскольку в этом случае установлена иная процедура, позволяющая учитывать интересы других сособственников (см. п. 2 § 3 настоящей главы).
Публичные торги - это особый способ реализации имущества должника, на которое по решению суда обращено взыскание либо которое подлежит принудительной реализации на основании решения суда.
(Л.А. Новоселова)
Если же торги по продаже доли не являются публичными, а проводятся по воле обладателя доли в праве общей собственности (ст. 447 ГК РФ), то к договору, заключенному на таких торгах, в полной мере применяются правила о преимущественном праве покупки. В этом случае каждый сособственник вправе требовать перевода на себя прав покупателя, которым является лицо, выигравшее торги.
Наследство
Вопрос:
Подскажите, пожалуйста, как лучше мне поступить. Мы с братом вступили в наследство и получили по одной второй доле в однокомнатной квартире. Рыночная стоимость квартиры 1200 тыс. рублей, я предлагаю ему 400 тыс. рублей - он не согласен. Подскажите, как можно решить этот вопрос, и сможет ли он без моего согласия продать свою долю постороннему лицу? И какой может быть стоимость его доли?
Ответ:
Это право вашего брата - продавать или нет свою долю. В силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Без вашего согласия свою долю он продать сможет, но при соблюдении правил о преимущественной покупке.
В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о том, что он намерен продать свою долю, и указать цену и другие условия, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут эту долю в праве собственности на квартиру в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. То есть если брат все-таки попробует продать свою долю, не известив вас, у вас остается право в течение трех месяцев оспорить эту сделку и выкупить долю брата.
Развод
Вопрос:
Подскажите, пожалуйста, как разрешить ситуацию. С мужем в разводе с 2000 г. Квартира приватизирована с 2005 г. в равных долях - я, дочь, бывший муж. Проживали вместе до 2007 г. Потом он ушел. Не живет в квартире уже четыре года. Все это время за нее не платит.
Потом он подал в суд на вселение, суд определил право пользования комнатой. Квартира трехкомнатная. Вселяться он хочет не один, а со своей новой дамой, и у них будет ребенок.
Выставила квартиру на продажу, но все упирается в то, что бывший муж требует намного больше, чем стоит его третья часть. И все время нас пугает тем, что если они вселятся, то он сдаст в аренду свою часть.
Ответ:
Продать всю квартиру, включая долю бывшего мужа, вы сможете только с его согласия. Если согласие свое на продажу он не дает, не важно, по какой причине, то продать квартиру целиком вы не сможете. В вашей ситуации выход только один: продать свою долю и долю своей дочери, предварительно предложив выкупить их бывшему мужу.
Понятно, что это будет гораздо дешевле, чем продажа целой квартиры, но другого варианта нет.
Доля на продажу
Вопрос:
Как продать свою половину дома (долю), какие документы нужны?
Ответ:
Прежде чем продавать долю дома, необходимо предоставить сособственникам преимущественное право на покупку вашей части - совершенно так же, как и в случае с квартирой (см. выше). Вам надо в письменном виде известить их о намерении продать долю, указать ее стоимость.
Если выкупить долю они откажутся или ничего не ответят на ваше предложение, можете продавать свое имущество любому лицу.
Для продажи доли дома необходимо иметь на руках Свидетельство о государственной регистрации права, документ - основание получения этого Свидетельства, а также технический паспорт строения.
Квартира для влюблённых
Вопрос:
Здравствуйте! Я собираюсь купить квартиру вместе со своим парнем. У нас примерно одинаковые доли и с его, и с моей стороны. Как оформить покупку так, чтобы вклад каждого был сохранен в случае, например, размолвки?
Ответ:
Имущество, приобретенное до брака, принадлежит тому, на кого оно оформлено. То есть если приобретаемая вами квартира будет оформляться в общую долевую собственность (по одной второй доли каждому), то в случае размолвки эти доли будут неизменными.
Распоряжаться своими долями можно по своему усмотрению, но если речь идет о заключении договора купли-продажи, то необходимо помнить о преимущественном праве второго сособственника на выкуп второй доли. Выгоднее продавать квартиру не по долям, а целиком, с дальнейшим разделом полученных денежных средств, но это возможно только по взаимному согласию сособственников.
В публикации я хочу рассказать об одном деле по иску о переводе прав и обязанностей покупателя, основанном на применении , предусматривающей возможность преимущественного права покупки доли участниками долевой собственности.
Казалось бы, что может быть проще, чем прочитать внимательно и применить её не столь сложные нормы? Но некоторые граждане не хотят утруждать себя поиском и выбором юристов или адвокатов, чтобы им была обеспечена достойная защита. В данном деле я представлял интересы ответчика и просто радовался тому, как два представителя истца вели дело так, что закономерным результатом был отказ в удовлетворении исковых требований, засиленный судом апелляционной инстанции.
Фабула дела
Гражданин А. нашел объявление о продаже доли в размере 2/3 в праве общей долевой собственности на жилой дом. Доли продавали два сособственника, каждому из которых принадлежало по 1/3. Третьего сособственника Ш. уведомили по адресу, где он предположительно жил у своей бывшей супруги, так как его точное местонахождение не было известно.
Примерно через 6 месяцев после заключения договора купли-продажи А. получает исковое заявление из суда о переводе прав и обязанностей покупателя доли на истца.
Позиция истца
Истец в исковом заявлении указывал, что он не был извещен о намерении продать иными сособственниками свои доли в праве общей собственности, в результате чего было нарушено его преимущественное право покупки доли , которое он намерен был реализовать, если бы был уведомлен надлежащим образом. Иск был предъявлен о по договору купли-продажи и признании недействительной записи в ЕГРНИ.
Истец в иске указывал, что в июне месяце он пришел в дом и увидел там А., который сказал ему, что он купил долю в размере 2/3. В суде истец говорил, что А. показывал ему договор купли-продажи доли. Истец в исковом заявлении также писал, что в октябре месяце он взял выписку в Росреестре о правах на дом и узнал о нарушении своего права.
Исковое заявление было подано только в декабре месяце.
До того, как подать исковое заявление о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, как оказалось, истец еще подавал исковое заявление о признании договора купли-продажи доли недействительным.
Эта очевидная ошибка в выборе способа защиты права в случае нарушения преимущественного права покупки доли , довольно распространенная среди некоторых юристов, которые имеют отдаленное представление о гражданском праве, привела к тому, что исковое заявление соответствующее надлежащему способу защиты права было подано так поздно. Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы прочитать ч.3 и понять какой иск защищает в данном случае право.
Затем истцу вернули исковое заявление и он снова обратился с иском о признании сделки недействительной, изменив предмет иска, только после принятия его судом, когда, как я полагаю суд намекнул, что надо бы изменить исковые требования.
Позиция ответчика
Первое и очевидное, что бросалось в глаза заключалось в том, что истец пропустил срок для обращения в суд за защитой нарушенного права. Действительно, ч.3 предусматривает:
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки
любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода
на него прав и обязанностей покупателя
.
В п. 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даются следующие разъяснения
По смыслу пункта 3 при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
В нашем случае в самом иске было написано, что истец увидел в июне месяце в доме гражданина, который сказал, что купил доли в праве собственности на дом. Многие, к сожалению, читают закон лишь фрагментарно и не видят в нем того, что не хотят видеть, а, может быть, и не могут увидеть.
Черным по белому в говорится о начале течения трехмесячного срока, который по существу является сжатым сроком исковой давности, что он стартует с момента, когда истцу стало известно или должно было стать известно о совершении сделки. В данном деле уже из иска следовало, что Ш. должен был узнать нарушении прав после того, как увидел постороннего гражданина, который был в доме и сказал истцу, что купил в нем долю.
Истец после этого должен был бы взять выписку в Росреестре, конечно же, если он действительно желал воспользоваться преимущественным правом покупки доли, но он, по неизвестным причинам, взял выписку лишь в октябре, т.е. по прошествии трехмесячного срока.
Естественно, что я сразу же заявил о применении срока исковой давности к требованиям истца, сославшись на то, что он начал в данном случае течь с момента, когда истец должен был узнать о нарушении своего права.
Хочу сказать, что если бы в исковом заявлении истец не говорил про это, то нам бы пришлось представлять доказательства о том, что истец должен был узнать о нарушении своих прав в июне. Отдельное спасибо тем, кто так составил иск. Я бы в иске никогда не стал бы закладывать мину. Пусть ответчик доказывал бы, что истец должен был узнать о нарушении своего права до того, как истец получил выписку из ЕГРНИ в октябре месяце. И еще неизвестно смог бы ответчик доказать эти обстоятельства или нет.
А иск составляли те, кто считает, что срок исковой давности начинает течь с момента, когда истец узнал о нарушении права. Именно поэтому они даже не задумались о последствии указания в исковом заявлении на обстоятельство, заведомо ставящее истца под заявление о пропуске срока исковой давности.
Казалось бы, что надо было в суде хотя бы попытаться исправить ситуацию и попробовать восстановить срок исковой давности, так как истец утверждал, что он неграмотный. Но нет, представители истца продолжали настаивать, что срок исковой давности не пропущен.
Опять же, спасибо им за это.
Следующий наш довод заключался в том, что сособственники не имели точных данных о том, где проживал истец, и извещение было направлено по последнему известному адресу его проживания. Мы утверждали, что добросовестный сособственник для того, чтобы его права не нарушались, как минимум, должен поставить в известность других сособственников о том, куда ему должны направляться уведомления.
Другое наше возражение заключалось в том, что на момент, когда истец узнал о том, что в доме проживает покупатель, он не имел намерения воспользоваться преимущественным правом. Истец не мог представить никаких доказательств, что у него имелись средства для реализации преимущественного права покупки доли.
Самым замечательным подарком представителей истца ответчикам было то, что они показали, что на момент спора наличие суммы на счете истца в банке, чтобы уплатить её покупателю, но эта сумма не была внесена на счет судебного департамента.
Они не учли разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», в которых говорится следующее:
При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Представители истца пояснили суду первой инстанции, что они спросили в канцелярии суда, как им внести необходимую сумму, а их не проконсультировали. Этим они оправдали то, что истец не смог внести денег на счет.
У меня в данном случае не было никаких сомнений в том, что в удовлетворении исковых требований будет отказано, что и произошло.
Но каково было мое удивление, когда я прочел апелляционную жалобу истца. В ней истец писал, что суд не разъяснил ему права на заявление ходатайства о восстановлении сроков исковой давности, а также не разъяснил, порядок внесения денег на счет Судебного департамента.
И все это при том, что у истца было 2 представителя, а судебные заседания неоднократно откладывались, и истцу предлагалось представить доказательства соблюдения вышеназванных разъяснений Пленума ВС РФ. Иначе говоря, по мнению составителей апелляционной жалобы, суд должен консультировать истца в ходе судебных заседаний.
В апелляцию я составил лишь краткие возражения и не участвовал в ней. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменений, а другого варианта при такой работе в суде первой инстанции и быть не могло.
Таким образом, мне повезло с представителями истца, которые предприняли все усилия, чтобы в удовлетворении исковых требований было отказано.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Судья: Федюнина С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Шубиной И.И.
судей Мареевой Е.Ю., Баталовой И.С.
при секретаре С.А.
с участием прокурора Подвысоцкой Т.И.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Баталовой И.С.
гражданское дело по апелляционной жалобе К.М. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 08 ноября 2013 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска К.М. к К.В., С.Л., С.Н. о переводе права покупателя доли по договору купли-продажи, признании преимущественного права покупки 2/2 доли квартиры, признании недействительным договора дарения доли квартиры, выселении - отказать
установила:
Истец К.М. обратилась с иском к К.В., С.Л., С.Н., с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила перевести на нее права покупателя 2/3 доли по договору купли-продажи от 03.12.2012 г., заключенному между К.В. и С.Л.; признать за ней преимущественное право покупки 2/3 доли в праве общедолевой собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ... проезд, д... корп... кв...; признать недействительным договор дарения 1/3 доли в праве общедолевой собственности на спорную квартиру от 08.11.2012 г., заключенный между С.Л. и С.Н.; выселить С.Л., С.Н. из спорной квартиры.
Заявленные исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником 1/3 доли спорной квартиры по адресу: <...>, собственником 2/3 доли являлся ее сын К.В.
11.12.2012 г. истцу стало известно о продаже принадлежащей К.В. доли в праве собственности на спорную квартиру третьим лицам. 05.01.2011 г. истец получила извещение о продаже доли К.В. в спорной квартире по цене в... руб., после получения данного уведомления истец в судебном порядке оспаривала право собственности К.В. на квартиру, в рамках рассмотрения данного дела на квартиру был наложен арест.
Как указала истец, впоследствии К.В. совершил действия, свидетельствующие об отсутствии у него воли на продажу доли в спорной квартире, сдав занимаемые им комнаты в аренду.
В 2012 г. К.В. продал принадлежащую ему долю за... руб. С.Л., при этом извещение истцу о продаже доли с предложением реализовать принадлежащее ей преимущественное право покупки не направлялось.
В судебном заседании представитель истца К.Л. заявленные исковые требования с учетом их уточнений поддержала в полном объеме.
Ответчики К.В., С.Н. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали.
Истец К.М., ответчик С.Л. в судебное заседание не явились, с учетом их надлежащего извещения дело рассмотрено судом в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит по доводам апелляционной жалобы К.М., ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права, выразившихся в непривлечении к участию в деле прокурора, а также на нарушение судом норм материального права, указывая, что истец, изменив условие о цене отчуждаемой доли, совершил сделку, не уведомив участника общедолевой собственности, имеющего право преимущественной покупки, что является безусловным нарушением ст. 250 ГК РФ и влечет удовлетворение иска.
Проверив материалы дела, выслушав представителей истца, ответчиков К.В., С.Н., обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие истца К.М., ответчика С.Л., извещенных о рассмотрении дела надлежащим образом, заслушав заключение прокурора Подвысоцкой Т.И., полагавшей решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат одновременно права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Другие законные владельцы не обладают правом распоряжения не принадлежащим им имуществом.
В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
В силу п. п. 1 - 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, спорной является трехкомнатная квартира по адресу: г. Москва, ... пр., д... корп... кв... Истцу принадлежит... доли в праве собственности на указанную квартиру.... доли в праве собственности на квартиру принадлежали ответчику К.В.
В связи с принятым К.В. решением о продаже принадлежащей ему доли в праве собственности, в адрес истца врио нотариуса г. Москвы С.О. было направлено извещение, которым истцу К.М. предложено приобрести... доли в спорной квартире по цене... руб., истцу разъяснено, что в течение месяца со дня получения извещения ей следует изъявить намерение в отношении предполагаемой сделки, в противном случае недвижимость будет продана без согласования с ней.
Данное извещение получено К.М. 05.01.2011 г., однако ответ на него не поступил. Из протокола судебного заседания от 08.11.2013 г. (л.д. 148) следует, что истец, получив извещение о продаже, не приобрела предлагаемую к отчуждению долю в связи с отсутствием финансовой возможности. Свидетельство о передаче извещения истцу К.М. ответчик получил от нотариуса 28.04.2011 г.
16.11.2012 г. между ответчиком К.В. и С.Л. был заключен договор купли-продажи... доли на указанную квартиру по цене... руб.
Впоследствии между С.Л. и С.Н. был заключен договор дарения... доли в праве собственности на спорную квартиру.
В настоящее время собственниками квартиры являются К.М., С.Л., С.Н. в 1/3 доле каждая.
Заявляя исковые требования, истец сослалась на то, что не получала извещения о продаже доли, а ответчик самостоятельно в отсутствие оснований изменил цену предлагаемой доли.
Разрешая заявленные исковые требования, суд не нашел оснований для их удовлетворения, приняв во внимание, что К.В. в установленном порядке уведомил истца о продаже доли, исполнив требования ст. 250 ГК РФ, а истец, получив извещение о продаже, не воспользовалась правом преимущественной покупки отчуждаемой доли.
При этом суд учел, что длительный срок продажи доли третьему лицу, заключения договора купли-продажи был обусловлен тем, что после получения извещения о продаже доли, истец обратилась в суд с требованием о признании ее отказа от наследства в виде доли спорной квартиры в пользу К.В. недействительным, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права на 2/3 доли квартиры за ответчиком К.В.
В рамках рассмотрения указанного гражданского дела на квартиру в целях обеспечения иска был наложен арест, снятый 18.10.2011 г. (л.д. 128). Указанное обстоятельство препятствовало продаже К.В. его доли в праве собственности на квартиру.
Также суд учел, что К.В. публиковались объявления о продаже доли в спорной квартире, квартира неоднократно показывалась покупателям, что также требовало определенного времени.
С доводом истца относительно нарушения ответчиком ст. 250 ГК РФ ввиду отсутствия ее извещения о продаже доли в квартире за сумму... руб. суд не согласился, указав, что законом не предусмотрено неоднократное извещение собственника о продаже доли через какой-либо период времени, а продажа доли по большей стоимости третьему лицу не нарушает прав истца, которая имела возможность приобрести отчуждаемую долю за меньшую цену, однако не воспользовалась этим.
Отказав в удовлетворении требований истца о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 03.12.2012 г., суд также не нашел оснований для удовлетворения требований о признании недействительным договора дарения, выселении С.Л., С.Н. из спорной квартиры, поскольку указанные требования являются производными от ранее заявленного.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, они основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Дополнительно судебная коллегия считает необходимым отметить, что п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" разъяснено, что при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Из материалов дела следует, что указанные денежные средства на банковский счет управления Судебного департамента не вносились. Справка АКБ "Интерпромбанк" от 02.10.2013 г., имеющаяся в материалах дела, свидетельствует лишь о том, что на 02.10.2013 г. на банковском счете истца остаток денежных средств составляет... руб., что не свидетельствует о наличии указанной суммы на дату вынесения судебного решения и рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, внесение денежных средств на счет в банке не гарантирует их сохранность в период всего рассмотрения дела и на стадии исполнения решения, поскольку не исключает возможность владельца счета реализовать свое право на распоряжение денежными средствами. Сведений о том, что в отношении данного банковского счета были приняты меры по обеспечению иска, гарантирующие сохранность денежных средств, не имеется. С учетом изложенного, решение суда об отказе в удовлетворении иска является правильным.
Обсуждая доводы, изложенные истцом в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
По мнению истца, извещение о продаже доли, направляемое в порядке ст. 250 ГК РФ участнику долевой собственности, содержит в числе существенных условий цену договора, при изменении которой соответствующее извещение с указанием новой цены должно быть направлено всем долевым собственником.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным доводом, поскольку истец как собственник доли в квартире, при продаже другим собственником своей доли в силу закона имеет преимущественное право покупки, при этом действующим законодательством, не закреплена обязанность продавца доли в праве долевой собственности, после направления сообщения о намерении продать принадлежащую ему долю в недвижимом имуществе, за указанную в сообщении цену, не изменять в дальнейшем условия и цену договора, поскольку к заключаемому сторонами договору не подлежат применению правила о публичной оферте, когда сторона, направившая оферту о продаже имущества за определенную стоимость и условиях, не вправе изменить данные условия и стоимость.
Доводы истца о том, что ответчик после направления первоначального сообщения с указанием цены, не вправе впоследствии ее увеличивать, основаны на неправильном толковании норм материального права, поскольку продавец не только вправе изменить предполагаемую цену, увеличив ее, но и вправе отказаться от продажи принадлежащей ему доли недвижимого имущества, либо иным способом ею распорядиться.
Со стороны ответчика не усматривается признаков неправомерных действий по отношению к истцу.
Кроме того, заявляя о нарушении своего права, выразившегося в продаже доли ответчиком по цене, превышающей цену, ранее предложенную истцу, истец в нарушении ст. 56 ГПК РФ не представила доказательств того, что имела намерение приобрести долю и соответствующие денежные средства для приобретения указанной доли в момент ее отчуждения, равно как и доказательства того, что продажа доли по более высокой цене нарушает ее права.
Довод апелляционной жалобы о непривлечении к участию в деле в суде первой инстанции прокурора в соответствии с п. 4 ст. 45 ГПК РФ, опровергается материалами дела и возражениями, представленными Лефортовской межрайонной прокуратурой г. Москвы, из которых усматривается, что прокурор о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом путем направления списков гражданских дел, рассматриваемых с участием прокурора, его неявка в судебное заседание обусловлена занятостью в другом судебном процессе, с решением суда прокурор ознакомлен, оснований для внесения апелляционного представления не имеется.
Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, не ставят под сомнение законность решения, а сводятся к переоценке выводов суда об отказе в удовлетворении требований и собранных доказательств по делу.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2 ст. 250 ГК РФ).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (часть 3).
Так как Вы не получали уведомление о предстоящей продаже Вам предоставляется право обратиться в суд с требованием о переводе на Вас прав и обязанностей покупателя.
В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Таким образом, трехмесячный срок следует исчислять со дня, когда Вам стало известно о совершении сделки.
В силу вышеизложенного, предлагаю Вам обратиться в суд с исковым заявлением, в котором необходимо изложить следующие требования:
1. Признать за Вами преимущественное права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
2. Признать недействительной запись о регистрации права собственности в праве общей долевой собственности в квартире, внесенную в ЕГРП.
