Значительная часть объектов фонда жилой недвижимости находится в общей собственности. Долевое владение накладывает на операции с объектами определенные ограничения: хозяин доли не может продать её стороннему лицу в обход прочих собственников квартиры, у которых есть преимущественное право выкупа.
Что называют преимущественным правом выкупа доли квартиры и как оно возникает?
Для начала следует уточнить, что общая собственность бывает долевой и совместной. Согласно ст. 244 ГК РФ кодекса, общим считается имущество, принадлежащее двум или более лицам. Если определены точные доли владельцев - имущество находится в долевой собственности, если не определены - в совместной.
- Хозяин доли вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, если его действия не нарушают прав остальных владельцев.
- Совместное же имущество не может быть реализовано кем-то из собственников - для этого потребуется предварительный раздел.
Право приоритетного выкупа возникает тогда, когда владелец доли принял решение продать её и определил рыночную стоимость. Об этом он обязан оповестить остальных владельцев заказным письмом или личным уведомлением.
В течение месяца с момента получения письма хозяева смежных долей должны принять решение о покупке.
Кому предоставляется право в первую очередь?
Право выкупа доли квартиры имеют:
- собственники квадратных метров в коммунальных помещениях;
- владельцы долей в квартирах.
Соседи по коммуналке квартире нередко становятся камнем преткновения, когда речь заходит о продаже комнаты. Хотя такое жильё предполагает обособленное проживание, комната может быть зарегистрирована как частная собственность или как доля общего имущества. И в том и в другом случае при совершении сделок купли-продажи соблюдаются нормы ст. 250 ГК РФ: соседи имеют приоритетное право на выкуп освобождающихся комнат .
Если речь идёт о квартире, в которой проживает семья, продажа доли стороннему лицу выглядит нецелесообразной и даже абсурдной, поскольку зачастую невозможно определить её физические границы (например, 1/3 доли от 1-комн. квартиры). Однако при наследовании имущества и семейных конфликтах случались и такие попытки. Право дольщиков на выкуп должно соблюдаться неукоснительно.
Частью квартиры, находящейся в совместной собственности, распорядиться единолично нельзя. Вначале следует осуществить раздел с определением долей каждого из владельцев, и только после этого можно продать свою долю - разумеется, правом преимущественной покупки воспользуется совладелец.
Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:
Закон запрещает переуступать право выкупа третьим лицам: договориться с родственником или соседом, чтобы он подписал отказ в пользу третьего лица, минуя других владельцев общего имущества, не получится.
Какие исключения из правил о преимущественной покупке делает закон?
Преимущественное право распространяется на любые сделки купли-продажи и мены долей в жилых помещениях, кроме реализации:
- доли недвижимости на публичных торгах;
- доли земельного надела, на котором стоит дом, находящийся в общей собственности, или же помещения в этом доме.
Исключение составляют договора дарения - этой лазейкой в законодательстве иногда пользуются жильцы коммунальных квартир, не сумевшие договориться с соседями. Чтобы избежать волокиты с отказами и уведомлениями, продавец передает комнату покупателю якобы в дар, безвозмездно, но последнему приходится платить в казну государства налог - если он не близкий родственник или супруг дарителя. Если соседям удастся доказать в суде, что сделка была фиктивной, её могут признать недействительной.
Инструкция реализации преимущественного права выкупа при продаже доли
Оформлять куплю-продажу доли следует с соблюдением законных норм. Конечно, когда в роли покупателя выступает родственник или сосед, трудностей не возникает, но что делать тем, кто хочет продать квадратные метры в коммуналке, а из соседей никто не изъявил желания расширить свою жилплощадь? Или они думают, тянут с решением, а у продавца нет возможности долго ждать?
В таких случаях нужно следовать правилам ст. 250 ГК РФ. Закон утверждает следующий алгоритм действий:
- рассылка (вручение) уведомлений о продаже доли;
- получение письменных отказов от права выкупа;
- в отсутствие отказов - ожидание в течение месяца со дня уведомления каждого из дольщиков;
- продажа доли совладельцу или постороннему лицу, если никто не воспользовался своим преимущественным правом.
Шаг 1. Уведомление собственников
Каждый совладелец долевого имущества должен быть уведомлен о предстоящей продаже доли. В тексте документа следует указать ФИО продавца, адрес, технические характеристики объекта и его стоимость, а также ФИО и адрес получателя с ссылкой на норму ГК РФ, по которой адресат имеет преимущественное право выкупа.
Документы рассылаются по почте заказными письмами. Заполните опись и бланк уведомления о вручении - оно оповестит о том, что письмо дошло до адресата и пригодится при оформлении договора купли-продажи.
Уведомления о продаже можно вручить и лично; в этом случае вам понадобится дубликат - копия, на которой адресат поставит подпись и укажет дату. Так вы обезопасите себя и сможете доказать свою правоту, если дольщики впоследствии захотят оспорить сделку.
Шаг 2. Месяц на ожидание
По закону каждому совладельцу полагается на размышления месяц. Если по истечении этого срока никто не заявил о своем праве преимущественной покупки доли в квартире, вы можете заключить договор с любым сторонним лицом.
Фактическая стоимость доли, указанная в договоре, не должна быть меньше суммы, которая была заявлена ранее собственникам смежных долей. Нарушение этого правила будет основанием для признания сделки недействительной в суде.
Шаг 3. Отказ от преимущественного права покупки
Когда немногочисленные соседи не претендуют на выкуп, и есть покупатель, готовый приобрести квадратные метры, можно ускорить процесс - однако в этом случае потребуется добрая воля жильцов, которые согласятся написать заявления об отказе.
Шаг 4. Оформление договора купли-продажи доли
Вне зависимости от того, кому достанется доля - бывшему соседу по коммуналке, родственнику или стороннему лицу - договор подлежит обязательному нотариальному заверению.
Норма утверждена ст.7 Федерального закона №172 «О внесении изменений в Федеральный закон 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости» и действует с 1 января 2017 года.
Правило распространяется также на любые сделки отчуждения недвижимости с участием несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан.
Если в договор купли-продажи доли нужно внести изменения, касающиеся условий сделки, то стороны заключают дополнительное соглашение. Форма соглашения - письменная, для его составления желательно воспользоваться образцом. В документе указываются реквизиты договора, ФИО удостоверившего его нотариуса, и номер реестровой записи, а также паспортные данные участников сделки.
Соглашение не отменяет действие договора, оно лишь изменяет содержание некоторых пунктов - в тексте следует указать их номера и новые условия, которые вступают в силу со дня подписания документа.
Как и основной договор, соглашение заверяется у нотариуса.
Как оформить отказ?
Для оформления отказа от преимущественного права покупки продавцу и заявителям, владеющим объектом долевого имущества, нужно явиться в нотариальный кабинет с паспортами и свидетельствами о регистрации прав собственности.
Эта процедура займет от силы полчаса, в течение которых помощник нотариуса сделает копии, подготовит документы и внесет данные заявителей - участникам останется лишь подписать их и дождаться нотариального заверения.
Допускается и другой способ - отказ с личным присутствием в регистрационной палате при подаче документов на оформление сделки - но учтите, что договор купли-продажи доли всё равно требует нотариального удостоверения.
Продажа доли жилой недвижимости - занятие хлопотное, но вовсе не сложное. Главное для продавца - действовать законным путём: оповестить других собственников о преимущественном праве выкупа и выдержать 30-дневную паузу. По её истечении в отсутствие желающих среди соседей владелец может заключить сделку со сторонним лицом.
Преимущественное право покупки при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество имеют совладельцы. Преимущественное право покупкизаключается в том, что при продажи доли в общей долой собственности, совладелец пользуется недвижимого имущества пользуется преимуществом перед другими лицами, не являющимися совладельцами.
Преимущественное право покупки действует только случаях, когда доля продается постороннему лицу. Если доля продается совладельцу недвижимого имущества в общей долевой собственности, остальные совладельцы имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли, не имеют.
Если приобрести отчуждаемую долю пожелают несколько участников долевой собственности, то кому из них продать долю решает продавец.
Уведомление лиц пользующихся преимущественным правом покупки о продажи доли
Чтобы соблюсти преимущественное право покупки продавец доли обязан уведомить в письменной форме остальных совладельцев о своем намерении продать свою долю с указанием цены и иных условий, на которых продается доля.
В таком уведомлении должен быть указан адрес, по которому находится объект недвижимости, кто является сособственником отчуждаемой доли, цена по которой продается доля, а также иные условия сделки.
Уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим продавцу представить доказательства надлежащего уведомления совладельца о продаже доли и условий сделки в определенное время.
На практике применяются следующие способы уведомления:
- Отправление писем совладельцам через нотариуса.
- Заказной телеграммой (с уведомлением), направляемой продавцом. При этом на почте продавец должен получить заверенную копию телеграммы. Отправить уведомительную телеграмму должен сам продавец. Если такую телеграмму направляет риелтор, или сотрудником компании, то должно быть письменное согласие продавца на направлении такого уведомления, поскольку такая информация является конфиденциальной.
- Личное уведомление продавцом совладельцев с отобранием собственноручной расписки совладельца и записью об ознакомлении с уведомлением.
- Получение нотариального заявления совладельца об отказе от покупки доли на условиях продавца.
Нередко, по разным причинам, совладельцы чинят препятствия в продажи доли и уклоняются от получения уведомления продавца. Если такой совладелец отказывается получить телеграмму, необходимо, чтобы почтальон сделал отметку, что адресат уклоняется от получения телеграммы, только в этом случае будет считаться, что совладелец уведомлен о продаже.
Однако, в соответствии со ст.250 ГК РФ извещение должно быть сделано самим продавцом в письменной форме, а потому есть основание считать, что извещение телеграммной, устно, СМС, электронной почтой не будет являться надлежащим уведомлением.
Если совладелец является несовершеннолетним или недееспособным, то уведомление должно быть направлено в орган опеки и попечительства и опекунам.
Если продавцу неизвестно место нахождения участника долевой собственности, уведомление должно быть направлено по его последнему известному месту жительства. Кроме того, продавец должен иметь доказательства, того, что он принимал меры к установлению места жительства совладельца, например, адресные справки, справки муниципальных и налоговых органов о наличии задолженности у этого совладельца по уплате налога на эту недвижимость и др.
Статья 24 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет, что при продаже доли недвижимости постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации необходимо приложит документы, подтверждающие письменное уведомление продавцом всех совладельцев или их отказ от покупки доли. В случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Если такие документы не приложены, государственный регистратор должен приостановить государственную регистрацию до месячного срока с момента извещения продавцом всех совладельцев, если на момент регистрации месячный срок не истек.
Если надлежащим образом уведомленные совладельцы не дадут ответ на предложение продавца совершить покупку доли в месячный срок с момента получения уведомления, то считается, что они надлежащим образом уведомлены.
Когда совладелец пытается затянуть время, он заявляет, что согласен купить отчуждаемую долю на условиях продавца, но сам впоследствии этого не делает. В таких случаях этому лицу необходимо направить вторичное уведомление в котором следует указать, что для оформления сделки покупатель должен явиться к конкретному нотариусу в конкретное время с денежной суммой подлежащей уплате по договору. В случае его неявки сделка будет заключена с другим лицом.
Преимущественное право покупки при продажи комнаты в коммунальной квартире
В соответствии со ст.42 ЖК РФ преимущественное право покупки должно быть соблюдено и при продажи комнаты в коммунальной квартире. То есть, владельцы остальных комнат квартиры пользуются преимущественным правом покупки отчуждаемой комнаты.
В соответствии с этой нормой ЖК РФ продавец комнаты в коммунальной квартире должен уведомить владельцев иных комнат о продаже комнаты. Порядок уведомления других собственников комнат в коммунальной квартире и срок ответа на него тот же, что и при продажи доли.
Последствия несоблюдения преимущественного права покупки.
Пункт 3 ст. 250 ГК РФ закрепляет последствия нарушения преимущественного права покупки. В указанной норме говориться, что заинтересованный совладелец может в трехмесячный срок требовать по суду перевода на него прав и обязанностей покупателя. Этот срок является специальным сроком исковой давности, по истечении которого на судебную защиту можно не рассчитывать.
В таких случаях совладелец подает исковое заявление в суд с требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя на себя. Такое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из стоимости проданной доли. По предложению судьи истец в ходе подготовки по делу должен внести на депозитный счет судебного департамента или суда денежную сумму достаточную для покрытия расходов покупателя на покупку доли, то есть, покупную цену, расходы по уплате пошлины, сборов и иные связанные с оформлением сделки расходы. Обеспечить права покупателя можно наложением ареста на счет истца в банке. Если истец этого не сделает, то это будет основанием для суда для отказа в иске. Ответчиками по иску будет продавец и покупатель, третье лицо регистрирующий орган.
При удовлетворении требований истца на него переводятся все права и обязанности покупателя, переход права собственности на долю регистрируется в органе государственной регистрации.
Похожих статей пока нет.
Продажа доли в приватизированной жилплощади возможна только при наличии официального отказа других собственников от своего права преимущественной покупки.
Чтобы в будущем не возникло никаких разногласий, важно оформить отказ правильно с учетом всех юридических тонкостей.
Рассмотрим подробнее, как проводится процедура и что необходимо для успешного отказа от своего права преимущественной покупки.
✔
✔
✔
✔
✔
✔
○ Что такое преимущественное право?
Преимущественное право покупки означает, что если владелец доли захочет ее продать, он должен предложить ее, в первую очередь, другим собственникам. Только при их отказе от покупки он может выставить жилье на продажу.
Отсюда следует, что собираясь продать свою часть квартиры, вам придется заранее предупредить совладельцев о своем намерении. Делать это желательно в письменном виде, чтобы исключить риск обвинения в несоблюдении данного условия.
Если отношения с сособственниками хорошие, они без проблем оформят отказ от приобретения, после чего вы можете спокойно приступать к поискам покупателя. Но если во взаимоотношениях есть какие-то сложности, вам придется направить заказное письмо с предложением о покупке и ждать ответа. Если он не поступит в течение 30 дней с момента отправки уведомления, у вас появляется право продажи.
○ Что говорит закон?
Основной нормативно-правовой акт, регламентирующий правовые взаимоотношения участников долевой собственности – ГК РФ. В ст. 250 настоящего закона приводятся нормы, которые регулируют конкретно преимущественное право покупки.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.2150 ГК РФ).
При этом ГК РФ регулирует не только право других собственников на покупку доли, но и возможность сделать это на тех же условиях, на которых объект будет предложен третьему лицу.
Также процедуру реализации доли квартиры регламентирует:
- Семейный кодекс РФ.
- Жилищный кодекс РФ.
○ Отказ от преимущественного права дольщика.
Отклонение предложения о покупке части квартиры означает предоставление возможности его владельцу заключить сделку с третьим лицом. Рассмотрим, как нужно правильно оформлять свой отказ.
✔ Какие документы нужны.
Вы можете воспользоваться одним из двух способов:
- Написать письменный отказ в свободной форме с соблюдением формального стиля речи и удостоверить его у нотариуса.
- Оформить отказ и лично передать его в Росреестр (используется реже всего).
В каждом из этих случаев от вас потребуется:
- Личный паспорт.
- Правоустанавливающие документы на квартиру, подтверждающие факт владения долей.
✔ Особенности процедуры.
Процесс отказа не представляет больших сложностей. Все, что нужно, это оформить отклонение предложения о покупке в надлежащем виде. Если собственником доли является несовершеннолетний, за него отказ оформляет его законный представитель. Кроме того, у каждого совладельца есть три месяца на то, чтобы оспорить продажу квартиры и потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.
Если речь идет о коммунальной квартире, и вы никогда не видели владельцев остальных комнат, это не освобождает вас от необходимости уведомить их о планируемой продаже и получить отказ. Для этого можно заказать выписку из Росреестра, где будет указано, кто какой долей владеет.
У реализации преимущественного права покупки есть и другие особенности:
- Его можно не соблюдать, если доля не продается, а меняется или передается в дар.
- Даже если согласие на покупку доли изъявили несколько собственников, заключение сделки возможно только с одним из них.
- Условия, на которых доля предлагается совладельцам, должны быть такими же, как при заключении сделки с третьими лицами.
✔ Образец отказа от покупки.
Хотя документ не имеет строгой формы, есть определенные требования к его заполнению. Так, в тексте нужно прописать:
- Адрес квартиры и ее характеристики (нужно указать площадь недвижимости либо его процентное соотношение ко всей квартире).
- Факт предложения выкупа с указанием стоимости.
- Период рассмотрения вынесенного предложения.
- Сведения о лице, оформляющем отказ (ФИО, контактные и паспортные данные).
- Дата, подпись, печать нотариуса.
○ Чем грозит отказ от преимущественного права покупки?
Преимущественное право покупки нельзя уступать, необходимо оформлять письменный отказ. А он, в первую очередь, грозит тем, что доля может быть продана стороннему покупателю, который получит право проживания в квартире.
✔ Продажа доли третьим лицам.
Доля может быть продана стороннему покупателю, если остальные дольщики уже оформили отказ от приобретения или прошло 30 дней с момента их уведомления о продаже. В этом случае сделка совершается по стандартной схеме купли-продажи. При этом у покупателя есть риск:
- Оспаривания сделки передумавшими совладельцами.
- Появлением разногласий с новыми соседями.
Но многих привлекает более низкая стоимость недвижимости, когда продается только доля квартиры. Соответственно уровень риска каждый определяет для себя лично.
Понятие преимущественного права покупки. Процедура реализации преимущественного права покупки. Последствия реализации. Последствия отказа от реализации. Последствия нарушения преимущественного права покупки. Распространение правил о преимущественном праве покупки на другие возмездные сделки по отчуждению доли. Ограничение преимущественного права покупки.
1. Сособственник может продать свою долю другим сособственникам или посторонним лицам (не являющимся сособственниками). В случае если доля продается посторонним лицам, остальные сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Преимущественное право покупки доли - это право сособственника, неразрывно связанное с его личностью (уступка преимущественного права покупки не допускается).
2. Процедура реализации права преимущественной покупки:
Первое. Обязанности продавца доли. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Второе. Право сособственников. Сособственники могут выразить желание приобрести долю на тех же условиях, что и постороннее лицо.
Третье. Сроки для реализации преимущественного права покупки:
В течение 10 дней со дня получения извещения продавца, если отчуждается доля в праве на движимое имущество;
В течение 1 месяца со дня получения извещения продавца, если отчуждается доля в праве на недвижимость.
3. Последствия реализации преимущественного права покупки - продавец отчуждает свою долю сособственнику, выразившему согласие на приобретение доли. Если согласие выразили несколько сособственников, продавец отчуждает свою долю по частям пропорционально долям, которые имеются у сособственников.
4. Последствия отказа от реализации преимущественного права покупки. Отказом от реализации преимущественного права покупки являются:
а) активные действия - сообщение продавцу доли об отказе от приобретения доли в сроки, установленные для реализации преимущественного права;
б) пассивные действия - несообщение продавцу доли о своем намерении приобрести долю.
Только в случае отказа от реализации преимущественного права покупки продавец доли вправе продать свою долю постороннему лицу на условиях, которые были сообщены остальным сособственникам.
5. Последствия нарушения преимущественного права покупки. Нарушениями преимущественного права со стороны продавца доли являются:
а) продажа доли постороннему лицу без уведомления кого-либо из сособственников;
б) продажа доли постороннему лицу на условиях иных, чем были изложены в извещении сособственников.
Единственным способом защиты нарушенного преимущественного права является предъявление сособственником в суд иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя доли (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Сам договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным по мотиву нарушения преимущественного права покупки.
Сделка (с нарушением преимущественного права) является незаконной по субъектному составу и, следовательно, в этой части должна признаваться недействительной. Но поскольку в остальном сделка законна, нет необходимости расторгать ее. Целесообразно заменить субъекта на стороне покупателя.
(В.Ф. Яковлев, 1965 г.)
Перевод прав и обязанностей покупателя на истца осуществляется и в том случае, если доля считается уже перешедшей к покупателю. Так, если переход доли в праве собственности на жилое помещение уже прошел государственную регистрацию, при удовлетворении иска суд указывает в своем решении о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и о замене покупателя истцом в записи о праве долевой собственности в ЕГРП.
Судебная практика
Пп. 4 п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.
Срок, в течение которого можно требовать перевода прав и обязанностей покупателя доли - три месяца со дня, когда истец узнал о нарушении своего права (то есть данный срок является сроком исковой давности).
Судебная практика
Пп. "в" п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.
Арбитражные суды считают, что рассматриваемый срок является пресекательным, то есть исчисляется со дня перехода доли к покупателю и восстановлению не подлежит (см. п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8), но, с точки зрения существующей практики (в том числе и практики арбитражных судов) более правильной представляется позиция Верховного Суда.
6. Распространение правил о преимущественном праве покупки на другие возмездные сделки по отчуждению доли. У сособственников существует преимущественное право на приобретение доли, отчуждаемой посторонним лицам не только по договору купли-продажи, но и по другим возмездным сделкам (мена, отступное и др.).
Судебная практика
Пункт 7 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102).
Однако необходимо помнить, что в этих случаях сособственники, реализующие свое преимущественное право, должны предоставить отчуждателю доли то же имущество, что и посторонний приобретатель. Если это невозможно (например, когда предоставление заключается в передаче уникальной вещи), преимущественное право других сособственников не может быть реализовано.
7. Ограничение преимущественного права покупки. Установлены два случая такого ограничения:
Первый. Судебная практика указывает, что преимущественное право покупки не применяется при отчуждении доли по договору пожизненного содержания с иждивением, поскольку в этом договоре личность приобретателя доли имеет для отчуждателя существенное значение.
Судебная практика
Пп. "б" п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.
Второй. В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ преимущественное право не действует в случае продажи доли с публичных торгов, поскольку в этом случае установлена иная процедура, позволяющая учитывать интересы других сособственников (см. п. 2 § 3 настоящей главы).
Публичные торги - это особый способ реализации имущества должника, на которое по решению суда обращено взыскание либо которое подлежит принудительной реализации на основании решения суда.
(Л.А. Новоселова)
Если же торги по продаже доли не являются публичными, а проводятся по воле обладателя доли в праве общей собственности (ст. 447 ГК РФ), то к договору, заключенному на таких торгах, в полной мере применяются правила о преимущественном праве покупки. В этом случае каждый сособственник вправе требовать перевода на себя прав покупателя, которым является лицо, выигравшее торги.
